33화. 부동산 매각자금 확인서

부동산매각자금확인서, 10억에 팔았다고 10억을 확인받는 게 아니다

한국에 있는 부동산을 팔아 그 돈을 해외로 보내려고 한다.

부동산은 10억 원에 팔았다.

양도소득세도 신고했다.

그러면 10억 원을 그대로 해외로 보내면 될까?

여기서 부동산매각자금확인서라는 서류가 등장한다.

이름 그대로 국내 부동산을 매각한 자금을 해외로 반출할 때 그 자금을 확인받는 서류다.

그런데 실제 업무에서는 단순히

“10억 원에 팔았으니 10억 원을 확인해주세요.”

하고 끝나는 서류가 아니다.

누가 신청하는지,

실제로 해외로 반출하려는 자금이 얼마인지,

그 부동산에 채무나 임대보증금은 없는지,

양도소득세 등 관련 세금은 제대로 신고·납부했는지,

체납세금은 없는지까지 확인하게 된다.

오늘은 부동산매각자금확인서를 조금 더 자세히 살펴보자.

1. 누가 부동산매각자금확인서를 발급받을까?

먼저 모든 사람이 한국 부동산을 팔았다고 해서 부동산매각자금확인서를 발급받는 것은 아니다.

원자료에서는 발급 대상을 다음과 같이 구분하고 있다.

① 비거주자인 재외동포 중 국내 부동산 처분대금을 국외로 반출하려는 사람

② 외국인 거주자 중 국내 부동산 처분대금을 국외로 반출하려는 사람

③ 비거주자 중 국내 부동산 처분대금을 국외로 반출하려는 사람

여기서 1편에서 이야기한 거주자·비거주자 판정이 다시 중요해진다.

단순히

“나는 미국에 살아요.”

“나는 미국 영주권자예요.”

“나는 미국 시민권자예요.”

이것만으로 어떤 확인서를 발급받아야 하는지 판단하면 안 된다.

먼저 신청인의 법적 지위를 정확하게 확인해야 한다.

2. 10억 원에 팔았다고 확인금액도 10억 원일까?

아니다.

이 부분이 부동산매각자금확인서에서 중요한 부분이다.

예를 들어 국내 부동산을 10억 원에 매각했다고 해보자.

그렇다고 무조건 10억 원 전체가 확인금액이 되는 것은 아니다.

원자료에서는 양도가액 또는 실거래가액을 기준으로 하되 다음 금액을 공제하도록 정리하고 있다.

해당 부동산의 채무액

전세보증금

임대보증금

양도와 관련된 제세공과금

예를 들어 보자.

10억 원에 부동산을 팔았는데 임차인에게 돌려줘야 할 임대보증금이 2억 원 있다.

양도와 관련하여 납부해야 할 세금도 있다.

그렇다면 매매계약서에 적혀 있는 10억 원만 가지고 판단하는 것이 아니다.

실제로 해외로 반출할 수 있는 자금이 얼마인지 다시 계산해야 한다.

그래서 부동산매각자금확인서는 단순히 부동산을 얼마에 팔았는지를 증명하는 서류가 아니다.

해외로 반출하려는 매각자금이 실제로 얼마인지를 확인하는 절차라고 이해하는 것이 좋다.

3. 세무서는 매매계약서만 볼까?

그렇지 않다.

원자료에 따르면 부동산매각자금확인서를 발급할 때 세무서는 다음 사항을 확인한다.

양도소득세 신고내역

매매계약서

부동산 매각자금

관련 국세의 신고·납부 여부

미결 과세자료

세무조사 진행 여부

체납 여부

그리고 필요한 경우에는 실지조사까지 할 수 있다.

여기서 중요한 점이 있다.

부동산매각자금확인서는 단순한 민원서류 발급 업무가 아니라는 것이다.

세무서는 해외로 반출하려는 돈이 실제 부동산을 매각해서 생긴 돈인지 확인하고, 그 과정에서 발생한 세금이 제대로 정리됐는지도 함께 본다.

4. 양도소득세를 신고하지 않았다면?

예를 들어 국내 부동산을 팔고 그 돈을 해외로 보내려고 한다.

그런데 양도소득세 신고를 하지 않았다.

또는 신고는 했지만 세금을 제대로 납부하지 않았다.

이런 경우에는 확인서 발급 전에 관련 세금 문제가 먼저 확인될 수 있다.

원자료에는 실제 감사 지적 사례도 들어 있다.

부동산 매각자금에 대한 양도소득세를 신고하지 않았거나, 신고서만 제출하고 세금을 납부하지 않았는데 필요한 조치 없이 부동산매각자금확인서를 발급한 사례가 감사에서 지적됐다.

또 양도소득세 신고내용에 오류가 있었는데 제대로 확인하지 않고 확인서를 발급했다가 나중에 과소신고 등을 이유로 양도소득세가 경정·고지되고 체납된 사례도 있었다.

그래서 해외로 돈을 보내기 전에 국내에서 발생한 세금부터 제대로 정리하는 것이 중요하다.

5. 이 돈과 관계없는 세금도 문제가 될까?

이 부분은 의외로 중요하다.

원자료의 감사 지적 사례 중에는 해외로 보내려는 부동산 매각자금과 직접 관계없는 다른 부동산의 양도소득세 문제가 있었던 사례도 나온다.

다른 부동산에 대해 신고서만 제출하고 양도소득세를 납부하지 않았는데, 이를 제대로 확인하지 않고 확인서를 발급한 사례다.

감사에서는 발급 전에 미결 과세자료, 조사 진행 여부, 체납 여부 등을 확인해야 한다는 취지로 지적했다.

따라서

“이번에 판 부동산의 양도소득세만 정리하면 끝이다.”

라고 단순하게 생각하면 안 된다.

확인서 발급 과정에서 신청인의 다른 국세 문제까지 확인될 수 있다는 점을 생각해야 한다.

6. 세무조사를 받고 있다면?

확인서 신청 당시 세무조사를 받고 있는 경우도 있다.

원자료에서는 발급 신청일 현재 신청인에 대한 세무조사가 진행 중이고, 조사기간 종료일이 20일 이내에 도래하면서 확인서 발급 후 조세일실이 예상되는 경우를 별도로 다루고 있다.

이런 경우에는 조사 진행 부서와 내용을 공유하고 조사 종결 및 조세채권 확보 등 필요한 조치를 한 뒤 확인서를 발급하도록 정리되어 있다.

즉,

“세무조사를 받고 있어도 부동산을 팔았으니 확인서부터 발급받아 돈을 해외로 보내면 된다.”

고 생각해서는 안 된다.

7. 체납세금이 있다면?

체납세금도 확인한다.

원자료에서는 고지된 국세, 신고 후 무납부 또는 과소납부된 세금, 체납세금 등이 있는지를 확인하도록 하고 있다.

체납액이 있다면 국세 징수 또는 해당 예금에 대한 압류 등 조세채권 확보 조치를 한 뒤 확인서를 발급하도록 정리되어 있다.

결국 부동산매각자금확인서는 해외송금에 필요한 단순한 확인서이면서 동시에 국내 세금 문제가 제대로 정리되어 있는지를 확인하는 과정이기도 하다.

8. 어디에 신청해야 할까?

관할 세무서도 신청인의 지위에 따라 달라질 수 있다.

원자료에서는 비거주자인 재외동포 및 국민인 비거주자의 경우 부동산 소재지 또는 최종주소지 관할 세무서장이 발급하는 것으로 정리되어 있다.

외국인은 부동산 소재지 관할 세무서장이 발급한다.

부동산이 둘 이상이고 관할 세무서가 서로 다른 경우에는 신청서를 접수한 세무서장이 발급할 수 있도록 되어 있다.

해외에 오래 거주한 사람은 국내 최종주소지가 어디인지 바로 확인되지 않는 경우도 있으므로 신청 전에 관할부터 확인하는 것이 좋다.

9. 신청하면 바로 발급될까?

원자료에서는 접수일부터 10일 이내 전산 발급하는 것으로 정리하고 있다.

다만 실지조사 등이 필요한 경우에는 1회에 한해 20일 이내에서 연장할 수 있다.

이 부분도 실제 해외송금 일정을 잡을 때 중요하다.

예를 들어 한국 부동산을 팔아 그 돈으로 미국이나 캐나다에서 주택을 구입하려고 한다고 해보자.

해외 부동산의 잔금일은 정해져 있는데

“한국 부동산 잔금만 받으면 바로 해외로 송금할 수 있겠지.”

라고 생각했다가는 일정에 문제가 생길 수 있다.

따라서 큰 금액을 해외로 반출할 계획이라면 부동산 매매계약 단계부터 필요한 세금 신고와 확인서 발급에 걸리는 시간을 같이 계산하는 것이 좋다.

10. 같은 돈으로 확인서를 여러 번 받을 수 있을까?

세무서는 과거 확인서 발급내역도 조회한다.

같은 자금출처로 확인서가 중복 발급됐는지를 확인하기 위해서다.

예를 들어 동일한 부동산 매각대금을 가지고 여러 차례 확인서를 발급받아 중복으로 해외반출하는 것을 막기 위한 것이다.

따라서 자금을 여러 번 나누어 송금할 계획이라면 확인서 발급금액과 실제 해외송금 내역도 함께 관리할 필요가 있다.

11. 잘못 발급된 확인서는 그냥 수정하면 될까?

이 부분도 일반인은 잘 모른다.

원자료에는 확인서 발급내용에 오류가 있을 때의 재발급 절차까지 나와 있다.

오류가 확인되면 기존 발급원본을 회수하고, 지방청 담당 부서에 공문으로 삭제를 요청한 뒤 민원을 다시 접수해 재발급하는 절차를 거친다.

세무서에서 이미 발급된 확인서를 담당자가 임의로 수정하거나 삭제하는 구조가 아니다.

그래서 처음 신청할 때부터 확인서의 유형과 금액을 정확하게 확인하는 것이 중요하다.

부동산매각자금확인서는 결국 무엇을 확인하는 서류일까?

정리해보자.

한국 부동산을 10억 원에 팔았다고 해서

“10억 원을 벌었으니 10억 원을 해외로 보내겠습니다.”

하고 끝나는 문제가 아니다.

세무서는

누가 부동산을 팔았는지,

실제 양도가액은 얼마인지,

채무와 전세보증금·임대보증금은 얼마인지,

양도와 관련된 세금은 얼마인지,

양도소득세는 제대로 신고·납부했는지,

다른 미결 과세자료는 없는지,

세무조사는 진행되고 있지 않은지,

체납세금은 없는지를 확인한다.

그래서 국내 부동산을 처분해 큰돈을 해외로 보낼 계획이라면 송금 직전에 확인서를 알아보는 것보다 부동산을 팔기 전부터 전체 절차를 검토하는 것이 좋다.

부동산 매도와 양도소득세,

부동산매각자금확인서,

그리고 실제 해외송금까지 하나의 흐름으로 봐야 한다.