32화. 부동산을 팔아 해외로 자금을 보내려면?

한국 부동산을 팔아 해외로 돈을 보내려면?

“미국에 살고 있는데 한국에 있는 아파트를 팔려고 합니다. 판 돈을 미국으로 보내려면 어떻게 해야 하나요?”

해외에 거주하는 재외국민이나 비거주자의 상담에서 자주 나오는 질문이다.

한국에 있는 부동산을 팔고 그 돈을 해외로 보내는 일은 얼핏 생각하면 간단해 보인다.

집을 판다 → 세금을 낸다 → 남은 돈을 해외로 송금한다.

그런데 실제로는 그렇게 간단하지 않다.

국내 부동산을 파는 절차와 그 돈을 해외로 보내는 절차는 별개의 문제이기 때문이다.

그래서 나는 이런 상담을 할 때 먼저 순서를 나눈다.

첫째, 누가 파는가.
둘째, 한국 부동산을 어떻게 파는가.
셋째, 양도소득세는 어떻게 처리하는가.
넷째, 판 돈을 어떻게 해외로 보내는가.

하나 씩 살펴보자.

1. 먼저 매도인의 지위부터 확인해야 한다

1편에서 설명했듯이 해외에 산다고 해서 모두 같은 사람이 아니다.

재외국민인지,

외국국적동포인지,

거주자인지,

비거주자인지,

외국인 거주자인지에 따라 적용되는 절차가 달라질 수 있다.

특히 대한민국 국적을 가지고 있느냐와 거주자·비거주자 판정은 별개의 문제다.

미국 영주권을 가지고 있다고 무조건 비거주자인 것도 아니고, 대한민국 국민이라고 무조건 거주자인 것도 아니다.

따라서 한국 부동산을 팔아 해외로 돈을 보내려고 한다면 먼저 본인의 지위부터 정확하게 확인해야 한다.

2. 한국 부동산을 파는 단계부터 본다

다음은 국내 부동산을 파는 단계다.

여기서는 우선 양도소득세 문제를 검토해야 한다.

언제 취득했는지,

얼마에 취득했는지,

얼마에 양도하는지,

필요경비는 얼마인지,

주택이라면 1세대 1주택 비과세 요건 등에 해당하는지,

거주자인지 비거주자인지에 따라 적용이 달라지는 부분은 없는지를 검토해야 한다.

그런데 재외국민이 국내 부동산을 매도할 때는 세금만 계산해서 끝나는 것이 아니다.

등기 과정에서 필요한 서류와 절차도 함께 봐야 한다.

여기서 많이 나오는 것이 재외국민 인감경유와 부동산등 양도신고확인서 등의 문제다.

다만 재외국민이라고 해서 모든 부동산 매도에 똑같은 절차가 적용된다고 생각하면 안 된다.

어떤 방식으로 매도 관련 서류를 작성하고 인증받는지에 따라 필요한 절차가 달라질 수 있으므로 실제 등기 방식과 서류를 함께 확인해야 한다.

3. 집을 파는 것과 판 돈을 해외로 보내는 것은 다른 문제다

여기서 가장 많이 헷갈린다.

한국 부동산을 정상적으로 팔았고 양도소득세까지 신고했다고 해보자.

그러면 이렇게 생각하기 쉽다.

“세금도 다 냈는데 이제 미국으로 보내면 되는 것 아닌가요?”

그렇게 단순하지는 않다.

부동산을 매도하는 절차와 매각대금을 해외로 반출하는 절차는 별도이기 때문이다.

국내 부동산을 팔 때는 양도소득세와 등기 절차를 본다.

그 부동산을 판 돈을 해외로 보낼 때는 다시 외국환거래와 국내재산 해외반출 절차를 봐야 한다.

이때 등장하는 서류가 부동산매각자금확인서다.

4. 부동산매각자금확인서는 무엇일까?

부동산매각자금확인서는 국내 부동산을 처분한 뒤 그 매각대금을 국외로 반출하려는 경우에 검토하게 되는 서류다.

원자료에서는 발급 대상자를 다음과 같이 구분하고 있다.

- 비거주자인 재외동포 중 국내 부동산 처분대금을 국외로 반출하려는 사람

- 외국인 거주자 중 국내 부동산 처분대금을 국외로 반출하려는 사람

- 비거주자 중 국내 부동산 처분대금을 국외로 반출하려는 사람

여기서 다시 1편에서 설명한 사람의 지위가 중요해진다.

내가 재외국민인지 외국국적동포인지, 거주자인지 비거주자인지에 따라 어떤 절차를 검토해야 하는지가 달라질 수 있기 때문이다.

5. 10억 원에 팔았다고 10억 원이 그대로 확인 금액이 되는 것은 아니다

이 부분도 실무에서 중요하다.

예를 들어 국내 부동산을 10억 원에 팔았다고 해보자.

그러면 부동산매각자금확인서도 10억 원을 그대로 확인 받는다고 생각하기 쉽다.

그렇지 않을 수 있다.

원자료에 따르면 부동산매각자금확인서의 확인금액을 계산할 때는 양도가액 또는 실거래가액을 기준으로 하되 다음과 같은 금액을 공제한다.

해당 부동산의 채무액
전세보증금
임대보증금
양도와 관련된 제세공과금

예를 들어 부동산을 10억 원에 매각했는데 반환해야 할 임대보증금이 2억 원이고 양도와 관련된 세금 등이 있다면 단순히 매매계약서의 10억 원만 보고 해외반출 가능금액을 판단하는 것이 아니라는 이야기다.

실제로 해외로 반출하려는 자금의 원천과 금액을 확인하는 절차가 필요하다.

6. 세무서는 무엇을 확인할까?

부동산매각자금확인서는 신청서만 제출한다고 바로 발급되는 단순한 증명서가 아니다.

세무서는 발급 과정에서 여러 사항을 확인한다.

우선 해당 부동산의 양도소득세 신고내역을 확인한다.

매매계약서와 실제 부동산 매각자금도 확인한다.

필요하면 자금출처와 관련된 증빙자료를 추가로 확인할 수 있다.

그리고 여기서 끝나지 않는다.

관련 국세가 제대로 신고·납부됐는지,

미결 과세자료가 있는지,

세무조사가 진행 중인지,

체납된 국세가 있는지 등을 확인할 수 있다.

즉,

“한국 부동산을 팔았으니 그 돈을 해외로 보내겠다는 사실만 확인하는 서류”

라고 생각하면 안 된다.

해외로 반출하려는 돈의 출처와 그 과정에서 발생한 세금 문제가 제대로 정리됐는지를 함께 확인하는 절차라고 보는 것이 이해하기 쉽다.

7. 양도소득세를 신고하지 않았다면?

예를 들어 한국 부동산을 팔고 그 돈을 미국으로 보내려고 부동산매각자금확인서를 신청했다고 해보자.

그런데 해당 부동산의 양도소득세 신고가 되어 있지 않다.

또는 신고는 했지만 세금을 납부하지 않았다.

그렇다면 아무 문제 없이 확인서부터 발급해주는 것으로 생각하면 안 된다.

원자료에 포함된 실제 감사 지적 사례에서도 이런 문제가 나온다.

부동산 매각자금과 관련된 양도소득세가 제대로 신고·납부되지 않았는데 필요한 조치 없이 확인서를 발급한 사례가 감사에서 지적된 적이 있다.

신고내용에 오류가 있었는데 제대로 확인하지 않고 확인서를 발급했다가 나중에 양도소득세가 추가로 고지되고 체납된 사례도 있다.

결국 해외로 돈을 보내기 전에 국내에서 발생한 세금 문제부터 제대로 정리되어 있어야 한다는 이야기다.

8. 체납세금이 있어도 확인해야 한다

또 하나가 체납이다.

세무서는 확인서를 발급하면서 체납 여부도 확인한다.

관련 국세가 제대로 신고되지 않았거나 세금을 체납하고 있다면 조세채권 확보 등의 문제가 먼저 생길 수 있다.

세무조사가 진행 중인 경우도 마찬가지다.

따라서 큰 금액의 국내재산을 처분해 해외로 보내려고 한다면 매매계약을 체결하고 나서 뒤늦게 송금 절차를 알아보기보다 부동산 매도 단계부터 세금과 해외반출 절차를 같이 검토하는 것이 좋다.

9. 어느 세무서에 신청할까?

부동산매각자금확인서는 대상자의 지위 등에 따라 관할을 확인해야 한다.

원자료에서는 비거주자인 재외동포 및 국민인 비거주자의 경우 부동산 소재지 또는 최종주소지 관할 세무서장이 발급하고, 외국인의 경우에는 부동산 소재지 관할 세무서장이 발급하는 것으로 정리되어 있다.

부동산이 둘 이상이고 관할 세무서가 서로 다른 경우에는 신청서를 접수한 세무서장이 발급할 수 있는 절차도 있다.

따라서 실제 신청 전에는 본인의 신분과 부동산 소재지를 기준으로 관할을 먼저 확인하는 것이 좋다.

10. 발급에는 시간이 얼마나 걸릴까?

원자료에 따르면 부동산매각자금확인서는 접수일부터 10일 이내 전산 발급하는 것이 기본이다.

다만 실지조사 등이 필요한 경우에는 1회에 한해 20일 이내에서 연장될 수 있다.

따라서 해외 부동산 취득이나 잔금 지급 등으로 송금기한이 정해져 있다면 확인서를 신청하자마자 바로 받을 수 있다고 생각해서 일정을 잡는 것은 위험할 수 있다.

필요한 세금 신고와 증빙서류를 미리 준비해두는 것이 좋다.

11. 전체 흐름을 한 번에 보면 이렇다

재외국민이나 비거주자가 한국 부동산을 팔아 해외로 돈을 보내려고 한다면 나는 다음 순서로 보는 것이 이해하기 쉽다고 생각한다.

① 사람의 지위 확인

재외국민인지, 외국국적동포인지, 거주자인지, 비거주자인지 확인한다.

② 국내 부동산 매도

매매계약과 등기 절차를 진행한다.

③ 양도소득세 검토

취득가액, 양도가액, 필요경비, 비과세 여부 등을 검토하고 필요한 신고·납부를 한다.

④ 매각대금 확인

실제 매각대금과 채무, 전세보증금, 임대보증금, 관련 세금 등을 정리한다.

⑤ 부동산매각자금확인서 검토

대상자에 해당한다면 관할 세무서에 확인서를 신청한다.

⑥ 해외송금

발급받은 확인서와 외국환은행에서 요구하는 관련 서류를 준비해 해외반출 절차를 진행한다.

여기서 중요한 것은 부동산을 파는 것과 그 돈을 해외로 보내는 것은 하나의 절차가 아니라는 것이다.

부동산을 팔 때는 양도소득세와 등기 문제를 보고,

판 돈을 해외로 보낼 때는 다시 자금출처와 외국환거래 절차를 본다.

그래서 해외에 사는 사람이 국내 부동산을 처분할 때는 단순히

“양도소득세가 얼마입니까?”

만 물어봐서는 부족하다.

누가 팔고, 무엇을 팔고, 세금은 어떻게 정리하고, 실제로 해외에 얼마를 어떤 절차로 보낼 것인지까지 한꺼번에 봐야 한다.