내 집 마련할 때 자금출처, 무엇부터 준비해야 할까?
“그래서 제 경우에는 어떻게 처리해야 하죠?”
지난 두 달 동안 신혼부부들과 내 집 마련 자금출처 상담을 하면서 가장 많이 들었던 질문이다.
상담을 신청한 사람들은 대부분 공부를 많이 했다.
유튜브도 보고,
블로그도 찾아보고,
강의도 듣고,
부모님과 차용증도 직접 작성해봤다.
그런데 막상 본인의 자금 상황을 하나씩 물어보면 비슷한 지점에서 막혔다.
정보가 부족해서가 아니었다.
오히려 정보는 너무 많았다.
문제는 어떤 내용이 정확한지, 그 내용이 언제 어떤 상황에 적용되는지, 그리고 자기 상황에서는 어떻게 처리해야 하는지를 모른다는 것이었다.
집을 사려면 먼저 내 돈부터 구분해야 한다
예를 들어 15억 원짜리 아파트를 구입한다고 해보자.
부부가 가지고 있는 돈 3억 원,
기존 전세보증금 4억 원,
주택담보대출 5억 원,
부모님에게 빌리는 돈 2억 원,
부모님이 증여하는 돈 1억 원.
합계는 정확히 15억 원이다.
그렇다면 자금출처 준비가 끝난 것일까?
그렇지 않다.
자금출처에서는 단순히 숫자를 15억 원에 맞추는 것이 중요한 게 아니다.
각각의 돈이 실제로 어디에서 만들어졌는지를 설명할 수 있어야 한다.
“내 돈 3억 원”은 정말 내 돈일까?
자금계획에서 사람들이 가장 쉽게 적는 것이 ‘자기자금’이다.
그런데 국세청 입장에서는 다시 질문할 수 있다.
“그 3억 원은 어떻게 마련했습니까?”
직장생활을 하면서 모은 돈인지,
사업소득으로 형성한 돈인지,
과거에 부모님에게 증여받은 돈인지,
주식을 처분한 돈인지,
부부 사이에 오간 돈이 섞여 있는지 확인해야 한다.
계좌에 3억 원이 있다고 해서 그 돈의 자금출처까지 자동으로 설명되는 것은 아니다.
전세보증금 4억 원도 처음 만들어진 과정을 봐야 한다
전세보증금 반환금도 마찬가지다.
3년 전 전세에 들어가면서 보증금 4억 원 중
내 돈 3억 원,
부모님이 지원해준 돈 1억 원
으로 마련했다고 해보자.
3년 뒤 전세보증금 4억 원을 돌려받았다.
현재 통장만 보면 내 전세보증금 반환금 4억 원이다.
하지만 그 돈의 형성과정을 거슬러 올라가면 부모님이 보내준 1억 원이 나온다.
그러면 다시 질문해야 한다.
그 1억 원은 증여였는가?
차용이었는가?
당시 증여세 신고를 했는가?
차용이었다면 실제 상환하고 있는가?
전세보증금으로 몇 년간 묶여 있었다고 과거의 자금출처 문제가 없어지는 것은 아니다.
부모님이 보내준 돈은 가장 먼저 정리해야 한다
신혼부부들의 자금출처를 상담하면서 가장 많이 나오는 것이 부모님의 지원금이다.
결혼할 때 받은 돈,
전세 얻을 때 받은 돈,
주택 계약금을 낼 때 받은 돈,
중도금이 부족해서 받은 돈,
부모님에게 빌렸다는 돈 등이 섞여 있다.
여기서 중요한 것은 자금출처 소명을 앞두고 유리한 이름을 붙이는 것이 아니다.
실제로 증여받은 돈이었다면 증여로 검토해야 한다.
실제로 빌린 돈이었다면 차용관계를 입증할 수 있어야 한다.
몇 년 전에 증여받은 돈을 지금 와서 차용금이라고 바꿀 수는 없다.
반대로 실제 차용이었는데 차용증을 작성하지 않았다는 이유만으로 무조건 증여가 되는 것도 아니다.
당시의 사실관계와 실제 자금흐름을 확인해야 한다.
가족 간 차용은 차용증 한 장으로 끝나지 않는다
“부모님한테 2억 원 빌리고 차용증 쓰면 되죠?”
정말 많이 듣는 질문이다.
차용증은 필요하다.
하지만 차용증만 있다고 끝나는 것은 아니다.
실제 돈이 부모에게서 자녀에게 지급됐는지,
자녀에게 상환능력이 있는지,
약정한 이자를 실제 지급하고 있는지,
원금을 어떻게 상환할 것인지,
실제로 원금을 상환하고 있는지 등을 같이 봐야 한다.
결국 중요한 것은 서류의 제목이 아니라 실제 금전대차가 존재하느냐다.
부부 돈도 무조건 하나의 돈은 아니다
신혼부부 상담에서는 부부간 자금도 자주 문제가 된다.
남편 계좌와 아내 계좌 사이에 돈이 수시로 오간다.
생활비도 같이 쓰고,
전세보증금도 같이 마련하고,
주식투자도 같이 하고,
주택구입자금도 한 계좌로 모은다.
가족 입장에서는 자연스러운 일이다.
하지만 고가의 부동산을 취득하면서 각자의 자금출처를 설명해야 하는 상황이 되면 이야기가 달라질 수 있다.
부동산을 누구 명의로 취득하는지,
각자가 실제 얼마를 부담했는지,
한쪽 배우자의 자금이 다른 배우자의 취득자금으로 사용된 것은 아닌지 등을 확인해야 한다.
특히 공동명의로 주택을 취득한다면 명의지분과 실제 자금부담이 맞는지도 함께 확인할 필요가 있다.
여러 계좌에 돈이 섞여 있다면 더 복잡해진다
자금출처조사를 준비하면서 의외로 어려운 것이 혼합계좌다.
급여가 들어온다.
부모님이 보내준 돈도 들어온다.
배우자가 보낸 돈도 들어온다.
대출금도 들어온다.
주식 매도대금도 들어온다.
그리고 그 계좌에서 생활비와 카드대금도 빠져나간다.
몇 년 동안 이렇게 사용하면 나중에는 어떤 돈이 어떤 용도로 사용됐는지 설명하기가 상당히 어려워진다.
그래서 자금출처는 주택을 구입한 뒤 준비하는 것보다 구입하기 전에 전체 자금을 한번 정리해보는 것이 훨씬 쉽다.
국세청이 무엇을 알고 있는 지 나도 알아야 한다
자금출처를 준비할 때 사람들이 가장 궁금해하는 질문이 있다.
“국세청이 제 계좌를 다 보고 있나요?”
“부모님이 돈을 보내준 것을 국세청이 알고 있나요?”
“아파트를 사면 무조건 자금출처조사를 받나요?”
이 문제는 단순히 ‘안다, 모른다’로 답할 수 없다.
국세청은 소득과 재산, 부동산 취득 및 양도, 세금 신고자료, 금융소득 등 법에 따라 수집되는 여러 과세자료를 보유하고 있다.
그리고 이러한 자료와 신고된 소득·재산 등에 비해 재산취득이나 자금형성이 적정한지를 분석할 수 있다.
다만 고가의 아파트를 구입했다고 모든 사람이 자동으로 세무조사를 받는 것은 아니다.
결국 중요한 것은
내가 신고해온 소득과 보유재산으로 이번 취득자금을 얼마나 설명할 수 있느냐다.
자금출처조사는 집을 사고 나서 준비하는 것이 아니다
내가 상담하면서 가장 안타까운 경우는 이미 모든 돈을 지급하고 난 뒤 찾아오는 경우다.
부모님 돈도 받았다.
부부 돈도 섞였다.
여러 계좌에서 매매대금도 지급했다.
차용증도 나중에 작성했다.
그런 상태에서
“이제 어떻게 정리하면 될까요?”
라고 묻는다.
방법이 없는 것은 아니다.
하지만 처음부터 준비하는 것보다 훨씬 복잡해진다.
그래서 나는 내 집 마련을 준비한다면 계약서를 쓰기 전에 최소한 다음 정도는 한번 정리해보라고 한다.
내 소득으로 형성한 자금은 얼마인가.
기존 전세보증금의 최초 자금출처는 무엇인가.
부모님에게 받은 돈은 얼마인가.
부모님에게 실제로 빌릴 돈은 얼마인가.
금융기관 대출은 얼마인가.
배우자는 얼마를 부담하는가.
공동명의라면 각자의 지분과 부담액이 맞는가.
과거 부모님과 오간 돈 중 정리되지 않은 것은 없는가.
이 정도만 미리 확인해도 나중에 생길 수 있는 문제를 상당 부분 줄일 수 있다.
그래서 자금출처조사를 처음부터 끝까지 정리해봤다
지난 두 달 동안 신혼부부들과 내 집 마련 상담을 하면서 한 가지 생각이 들었다.
단편적인 세법 지식 몇 개를 알려주는 것으로는 부족했다.
국세청이 어떤 자료를 가지고 있는지부터,
조사대상은 어떻게 선정되는지,
부모 지원금과 부부간 자금은 어떻게 봐야 하는지,
전세보증금과 대출은 어떻게 정리하는지,
가족 간 차용은 어떻게 준비하는지,
실제 자금출처조사가 나오면 어떤 자료를 준비하고 어떻게 대응해야 하는지까지 전체 흐름을 한번에 설명할 필요가 있었다.
그래서 신혼부부와 내 집 마련을 준비하는 사람들을 위한 자금출처조사 온라인 강의를 만들었다.
마지막에는 15억 원짜리 아파트를 구입하는 신혼부부 사례를 가지고 자금계획부터 소명과 조사 대응까지 처음부터 끝까지 풀어봤다.
36년 동안 서울지방국세청 조사3국, 증권사와 세무법인에서 자금출처 업무를 하면서 조사하는 입장과 조사에 대응하는 입장에서 경험했던 내용도 함께 담았다.
내 집을 마련하는 것만으로도 준비할 일과 고민할 것이 많다.
부정확한 정보 때문에 세금 문제까지 필요 이상으로 불안해할 필요는 없다.
반대로
“설마 나한테까지 조사가 나오겠어?”
하고 아무런 준비도 하지 않는 것도 좋은 방법은 아니다.
적어도 내 집을 마련하기 전에,
“내가 이 집을 살 돈이 어디에서 만들어졌는가?”
이 질문에는 스스로 답할 수 있어야 한다.
리뷰 0
이야기를 읽고 느낀 점을 남겨주세요