22화. 자금조달계획서는 국세청에서 모두 보나요?

자금조달계획서, 대충 써도 국세청이 다 확인하지 못하는 것 아닐까?

요즘 신혼부부들을 대상으로 커피챗을 하다 보면 자금조달계획서에 관한 질문을 자주 받는다.

“제가 연봉은 좀 낮은데 대출이랑 예금, 차용금 좀 섞어서 적당히 채워 넣으면 되지 않을까요?”

“자금조달계획서만 잘 써서 통과하면 끝나는 거 아닌가요?”

“지자체에 내는 서류인데 국세청까지 보겠어요?”

“국세청에 통보되면 무조건 세무조사를 받는 건가요?”

이런 질문들이다.

여기서 대전제부터 하나 짚고 가자.

자금조달계획서는 그냥 지자체에 제출하고 끝나는 서류가 아니다.

자금조달계획서는 국세청도 본다

정확한 명칭은 ‘주택취득자금 조달 및 입주계획서’다.

현재 자금조달계획서 서식의 유의사항에는 제출한 계획서가 국세청 등 관계기관에 통보되어 신고내용 조사 및 관련 세법에 따른 조사 때 참고자료로 활용된다고 명시되어 있다.

그러니까

“지자체에 내는 서류니까 국세청은 모르겠지.”

라고 생각하면 안 된다.

그렇다고 반대로

“자금조달계획서가 국세청에 넘어가면 무조건 자금출처조사를 받는다.”

이것도 아니다.

국세청에 자료가 들어간다는 것과 그 자료 때문에 곧바로 세무조사를 받는다는 것은 전혀 다른 이야기다.

자료는 자료다.

다만 주택을 취득한 사람의 나이, 직업, 신고소득, 기존 재산과 비교했을 때 취득자금이 지나치게 크다면 이야기가 달라질 수 있다.

국세청 입장에서는

“이 사람이 이 집을 살 돈을 어디에서 마련했지?”

라는 의문이 생길 수밖에 없다.

문제는 계획서 한 장이 아니다

가령 30대 신혼부부가 15억 원짜리 아파트를 산다고 해보자.

부부가 신고한 소득과 기존 재산으로 설명할 수 있는 돈은 5억 원 정도다.

나머지 10억 원을 자금조달계획서에

예금 3억 원,
금융기관 대출 4억 원,
부모에게 빌린 돈 3억 원

이라고 적었다고 하자.

계획서 숫자의 합계는 정확히 15억 원이다.

그렇다고 자금출처 문제가 끝난 것일까?

아니다.

예금 3억 원은 그 예금을 어떻게 만들었는지 설명할 수 있어야 한다.

대출 4억 원은 실제 금융기관에서 대출받아 주택 취득에 사용되어야 한다.

부모에게 빌렸다는 3억 원은 실제 금전대차인지가 문제가 될 수 있다.

차용계약은 있었는지,

실제로 부모 계좌에서 돈이 나왔는지,

이자를 지급하기로 했다면 실제 지급하고 있는지,

원금 상환계획은 현실적인지,

자녀의 소득으로 실제 상환할 능력이 있는지 등을 함께 보게 된다.

결국 중요한 것은 자금조달계획서에 무엇이라고 적었느냐만이 아니다.

실제로 그 돈이 어디에서 나왔느냐가 중요하다.

자금조달계획서를 먼저 쓰면 순서가 거꾸로다

내가 커피챗에서 젊은 부부들에게 가장 많이 이야기하는 것도 이 부분이다.

집을 사기로 결정했다.

그러면 바로 자금조달계획서부터 채우려고 하지 말라는 것이다.

먼저 실제 자금을 정리해야 한다.

내 돈이 얼마인지,

배우자 돈은 얼마인지,

은행에서 얼마를 빌릴 것인지,

부모가 지원한다면 증여인지 차용인지,

과거 부모에게 받은 돈은 없는지,

전세보증금이나 기존 부동산 처분대금은 얼마인지 등을 먼저 정리한다.

그리고 각각의 자금에 대해 필요한 증빙을 준비한다.

그렇게 실제 주택 취득자금 전체가 설명되면 그다음은 오히려 간단하다.

준비한 그대로 자금조달계획서를 작성하면 된다.

자금조달계획서는 자금출처조사의 예행연습이라고 생각하면 된다

내가 보기에는 순서가 중요하다.

자금조달계획서 작성 → 나중에 자금출처 준비 가 아니다.

반대다.

자금출처 점검·준비 → 자금조달계획서 작성

이 순서가 맞다.

어차피 실제 자금출처를 설명할 준비가 되어 있다면 자금조달계획서를 작성하는 것도 어렵지 않다.

그리고 나중에 국세청에서 자금출처에 관한 소명을 요구하더라도 이미 준비한 자료를 가지고 설명하면 된다.

반대로 자금조달계획서부터 숫자를 맞춰놓고 나중에 실제 자금흐름을 거기에 끼워 맞추려고 하면 문제가 생긴다.

특히 부모에게 받은 돈을 차용금이라고 적어놓았는데 실제로는 증여였거나,

본인 예금이라고 적었는데 그 예금 자체가 과거 부모에게 받은 돈이었다면 계획서 한 장으로 끝날 문제가 아니다.

그래서 나는 자금조달계획서를 작성하려는 사람들에게 이렇게 말한다.

자금조달계획서를 잘 쓰려고 하지 말고, 먼저 실제 자금출처를 제대로 준비하라.

그러면 자금조달계획서는 준비한 내용대로 쓰면 된다.

자금조달계획서와 자금출처조사는 별개의 문제가 아니라 결국 같은 돈의 흐름을 서로 다른 시점에서 설명하는 것이기 때문이다.