29화. 신혼부부용 자금출처조사 2탄

15억 아파트를 산다면? 신혼부부 자금출처조사 실전 준비

자, 오늘은 나랑 자금출처조사 준비를 한번 해보자.
온라인 강의로도 풀었지만 간단하게 나마 정리를 해주려고 한다.

15억 원짜리 아파트를 구입한다고 가정하고 처음부터 끝까지 실제로 자금을 맞춰보는 거다.

좀 길더라도 내가 하라는 대로 하나씩 따라오면 자금출처조사가 그렇게 무섭지만은 않을 거다.

오늘은 같은 편에서 내가 막아줄게.^^

1. 15억 아파트를 산다고 15억만 준비하면 될까?

우선 어떤 아파트를 살 것인지 결정했다고 하자.

아파트 가격은 15억 원.

그런데 필요한 돈이 15억 원으로 끝나는 것은 아니다.

취득세, 등기비용, 중개수수료, 인테리어 비용 등 부대비용도 들어간다.

여기서는 이해하기 쉽게 부대비용까지 1억 원이 들어간다고 가정하자.

그러면 우리가 준비해야 할 전체 자금은 16억 원이다.

이제부터 이 16억 원이 어디에서 나오는지를 하나씩 맞춰보는 거다.

대출금은 얼마인지,

부부가 근로소득으로 모은 돈은 얼마인지,

기존 전세보증금은 얼마인지,

부모님에게 증여받을 돈은 얼마인지,

부모님에게 빌릴 돈은 얼마인지,

축의금이나 그동안 모은 돈 중 사용할 수 있는 것은 얼마인지.

집을 계약하기 전에 이 판부터 짜야 한다.

2. 공동명의라면 부부의 자금을 따로 계산해보자

자금출처조사는 기본적으로 각자의 재산취득과 자금능력을 보는 것이다.

그러니 부부 공동명의라면 남편과 아내의 자금도 각각 나눠서 봐야 한다.

15억 원짜리 아파트를 50%씩 공동명의로 취득한다고 해보자.

각자의 취득지분은 7억 5천만 원이다.

부대비용까지 포함해 전체 준비자금을 16억 원으로 잡는다면 편의상 각각 8억 원 정도의 자금을 부담한다고 생각해볼 수 있다.

여기서부터 중요한 건 단순하다.

남편은 자기 몫의 돈을 어떻게 마련할 것인가?

아내는 자기 몫의 돈을 어떻게 마련할 것인가?

이걸 각각 맞춰봐야 한다.

한쪽은 근로소득이 많고 한쪽은 적을 수도 있다.

한쪽 부모님이 더 많은 지원을 해줄 수도 있다.

기존에 가지고 있는 재산도 다를 수 있다.

그러니 무조건 50%씩 공동명의부터 결정할 것이 아니라 부부 각자의 자금능력을 먼저 계산하고 지분을 결정하는 것이 좋다.

3. 대출 6억 원부터 잡아보자

15억 원짜리 아파트에서 대출을 6억 원 정도 받는다고 가정해보자.

그러면 16억 원 중 일단 6억 원은 해결됐다.

여기서 내가 강조하고 싶은 게 있다.

대출금을 아무 계좌로나 받지 마라.

본인이 가지고 있는 계좌 중 거래내역이 가장 깔끔하고 앞으로 주택구입자금을 관리할 계좌를 하나 정하는 게 좋다.

그리고 그 계좌로 대출금을 받는다.

공동명의라면 대출약정 내용도 확인해두는 것이 좋다.

실제로 부부가 공동으로 부담하는 대출이라면 금융기관의 대출약정서나 공동명의자의 동의·서명 등 관련 자료도 같이 챙겨두면 된다.

나중에 자금출처를 소명할 때

“이 6억 원은 금융기관에서 받은 주택구입 대출금입니다.”

라고 바로 설명할 수 있어야 한다.

4. 우리가 월급 받아 모은 돈은 얼마일까?

그다음은 부부가 지금까지 모은 돈이다.

이 부분을 생각보다 대충 계산하는 사람들이 많다.

“저희 둘이 직장생활 오래해서 3억 정도 모았어요.”

이렇게 말한다.

그런데 자금출처를 준비하려면 조금 더 구체적으로 봐야 한다.

각자의 근로소득이나 사업소득이 그동안 어떻게 본인 자산으로 형성됐는지 관련 거래내역을 한번 뽑아서 검토해보는 게 좋다.

쉽게 말하면 조사관이 하기 전에 내가 먼저 돈꼬리를 맞춰보는 거다.

내가 상담해보니 요즘 젊은 친구들은 월급만 통장에 넣어두지 않는다.

주식도 하고,

코인도 하고,

펀드도 하고,

각자 나름대로 투자를 해서 자산을 불리고 있다.

그러면 주식계좌나 코인계좌도 한번 들여다봐야 한다.

내 급여가 얼마 들어갔고,

그 돈으로 얼마를 투자했고,

현재 얼마의 자산이 만들어져 있는지를 확인하는 거다.

그리고 실제 아파트 구입에 사용할 돈은 아까 정해놓은 깔끔한 계좌로 옮긴다.

급여 입금내역,

투자계좌 거래내역,

현재 잔고내역 정도는 같이 준비해두면 좋다.

5. 전세보증금 5억 원, 전부 내 돈일까?

신혼부부 상담에서 항상 문제가 되는 게 전세보증금이다.

현재 전세보증금이 5억 원이라고 해보자.

아파트를 구입하면서 이 돈을 돌려받아 구입자금으로 사용하려고 한다.

그런데 여기서 한 번 더 생각해야 한다.

5년 전 이 전세보증금 5억 원을 처음 만들 때 돈이 어디에서 나왔을까?

부부가 모은 돈만 들어갔는가?

아니면 부모님이 5천만 원이나 1억 원 정도 보태주셨는가?

부모님 지원금이 들어 있다면 그 돈을 어떻게 볼 것인지 검토해야 한다.

지금이라도 증여세 신고가 필요한 것인지,

당시 실제 차용한 돈이었는지,

다른 사실관계는 없는지를 봐야 한다.

이건 각자 상황이 다르기 때문에 일률적으로 말하기 어렵다.

중요한 건 현재 전세보증금 5억 원만 보는 게 아니라 그 돈이 처음 만들어진 과정까지 한번 확인해보는 것이다.

전세보증금을 반환받을 때도 가능하면 아까 정해놓은 주택구입용 계좌로 받는다.

6. 축의금도 사용할 수 있을까?

이것도 신혼부부들이 많이 물어본다.

“결혼할 때 받은 축의금도 제 돈 아닌가요?”

여기에는 ‘사회통념상’이라는 개념이 들어간다.

과하지 않은 범위에서 본인에게 귀속되는 축의금이라면 자금출처로 검토해볼 수 있다.

다만 금액이 커지면 누구의 손님에게서 받은 축의금인지도 문제가 될 수 있다.

부모님의 손님들이 부모님과의 친분 때문에 낸 축의금까지 전부 신혼부부의 자금이라고 볼 수 있느냐는 별개의 문제다.

실무에서는 차라리 결혼비용이나 신혼살림 등에 부모님이 지원한 부분까지 함께 놓고 전체적으로 보는 경우도 있다.

축의금 역시 금액이 크다면 무조건 자기 돈이라고 생각하지 말고 한번 확인해보는 게 좋다.

7. 부모님이 준 생활비와 용돈을 모아둔 돈은?

부모님에게 받은 용돈이나 생활비를 쓰지 않고 계속 모아놓은 경우도 있다.

이 돈을 아파트 구입자금으로 사용할 수 있느냐는 질문도 많이 한다.

여기에도 ‘사회통념상’이라는 개념이 들어간다.

특히 자녀가 근로소득 등이 있어 스스로 생활할 능력이 있는데 부모님에게 받은 생활비나 용돈을 사용하지 않고 계속 모아 재산을 형성했다면 증여 문제가 생길 수 있다.

그래서 실제 자금출처에서는 생활비나 용돈을 큰 금액의 소명자금으로 활용하기가 쉽지만은 않다.

8. 부모님에게 2억 원 빌리면 정말 괜찮을까?

말도 많고 탈도 많은 차용증.

이것도 정리하고 가자.

가족 간에 돈이 오가면 세무상 증여인지 차용인지가 문제가 될 수 있다.

실제 차용이고 객관적인 증빙으로 이를 설명할 수 있다면 차용금으로 인정받을 수 있다.

그러면 객관적인 증빙이 무엇일까?

일단 차용증을 작성한다.

그리고 가능하면 확정일자를 받아놓는다.

확정일자를 받아두는 이유는 나중에 자금출처조사가 나왔을 때 조사 직전에 급하게 만든 차용증이 아니라 실제 차용 당시 작성한 서류라는 점을 입증하기 위해서다.

더 중요한 것은 그다음이다.

차용증 내용대로 이자를 지급하고,

약정한 내용에 따라 원금을 상환하고,

실제로 상환할 능력이 있다는 것도 설명할 수 있어야 한다.

가족 간 금전대차에서 무상 또는 저리대출에 따른 이익이 연간 1천만 원 미만이면 증여세 과세대상에서 제외되는 규정이 있다.

현재 세법상 적정이자율을 기준으로 계산하면 약 2억 1천만 원대까지는 무이자로 빌려도 그 이익이 1천만 원에 미달하는 구조가 나올 수 있다.

그래서 흔히

“부모님에게 2억 원까지는 무이자로 빌려도 된다.”

는 이야기가 나오는 거다.

그런데 여기서 오해하면 안 된다.

2억 원까지 그냥 받아도 된다는 뜻이 아니다.

차용이다.

당연히 갚아야 하는 돈이다.

그래서 2~3년 안에 상환할 계획이나 실제 상환능력이 있다면 구체적인 상환계획까지 세워놓는 것이 좋다.

일시적으로 큰돈을 빌린다면 상환계획서를 별도로 만들어두는 것도 방법이다.

그리고 이 돈도 아까 정한 주택구입용 계좌로 받는다.

9. 부모님이 사업을 한다면 어떤 돈을 받을지도 생각해야 한다

부모님이 사업을 하는 경우에는 한 가지를 더 생각해야 한다.

자녀에게 돈을 빌려주거나 증여하는 것 자체는 문제가 없더라도 그 돈이 부모님의 어떤 계좌에서 나오는지는 중요할 수 있다.

사업용 자금과 개인자금이 복잡하게 섞여 있는 계좌에서 갑자기 큰돈이 나온다면 자녀의 자금출처를 설명하는 과정에서 부모님의 자금까지 확인할 가능성이 생길 수 있다.

그래서 부모님도 가능하면 자금의 원천을 설명하기 쉬운 계좌에서 이체하는 것이 좋다.

괜히 자녀의 아파트 구입 문제 때문에 부모님의 사업 문제까지 연결될 필요는 없다.

10. 혼인·출산 증여재산공제도 확인하자

신혼부부들은 이건 대부분 잘 알고 있었다.

혼인이나 출산과 관련해서는 기존 증여재산공제와 별도로 추가 공제를 받을 수 있는 제도가 있다.

과거 10년 이내 사전증여가 없다면 성년 자녀의 기본공제 5천만 원과 혼인·출산 추가공제 1억 원을 합쳐 각각 최대 1억 5천만 원까지 공제받을 수 있는 구조다.

부부가 각자의 부모님으로부터 지원받는다면 양쪽 모두 검토할 수 있다.

이때도 실제 이체내역을 남겨놓는 게 좋다.

송금할 때 비고란에 ‘혼인증여’ 정도를 표시해두는 것도 나쁘지 않다.

11. 이제 모든 돈을 한곳으로 모아보자

자, 이제 준비가 거의 끝났다.

지금까지 왜 내가 계속

“깔끔한 계좌 하나를 만들어서 그쪽으로 돈을 받아라.”

라고 했는지 여기서 나온다.

대출금,

근로소득으로 모은 돈,

투자자산을 처분한 돈,

반환받은 전세보증금,

부모님에게 증여받은 돈,

부모님에게 차용한 돈.

각각의 증빙을 준비한 다음 실제 아파트 구입에 사용할 돈을 한곳으로 모은다.

배우자도 마찬가지다.

배우자의 자금을 증빙할 수 있도록 준비한 다음 부동산 취득에 사용할 금액을 주택구입용 계좌로 보낸다.

송금메모에

‘부동산 취득자금’

정도 남겨놓으면 나중에 자금 흐름을 확인하기도 편하다.

이제 매매계약서 내용대로 돈을 지급한다.

계약금.

중도금.

잔금.

취득세.

등기비용.

중개수수료.

기타 부대비용.

가능하면 이 계좌를 중심으로 집행한다.

12. 왜 이렇게까지 해야 할까?

이유는 간단하다.

나중에 설명하기 편하기 때문이다.

남편 계좌에서 계약금이 나가고,

아내 계좌에서 중도금이 나가고,

부모님 계좌에서 매도인에게 바로 돈이 들어가고,

대출금은 또 다른 계좌로 받아서 잔금을 치르고,

취득세는 또 다른 계좌에서 낸다고 생각해보자.

몇 년 뒤 자금출처를 소명하려면 다시 계좌를 전부 뒤져야 한다.

그러다 보면 설명할 필요가 없었던 다른 거래까지 나오기도 한다.

반대로 처음부터 자금의 성격을 정리하고 증빙을 준비한 다음 한 계좌를 중심으로 지급했다면 훨씬 간단하다.

돈이 어디에서 들어와서 어디로 나갔는지가 한눈에 보이기 때문이다.

13. 집을 사고 나서도 끝난 것은 아니다

아파트를 취득했다고 모든 준비가 끝나는 것도 아니다.

특히 가족에게 돈을 빌렸다면 약정한 내용대로 이자와 원금을 상환해야 한다.

결혼 후 생활비 관리도 생각해볼 필요가 있다.

부부 모두 소득이 있다면 생활비 전용계좌를 하나 만들어 각자의 소득 중 일정 금액을 이체하고 그 계좌에서 생활비와 대출이자 등이 나가도록 관리하는 것도 방법이다.

그리고 공동명의를 하고 싶은데 한쪽의 자금이 부족하다면 무리해서 자금출처를 맞추기보다 배우자 간 증여재산공제를 활용할 수 있는지도 검토해볼 수 있다.

마지막으로 한 가지

지금까지 설명한 내용에는 한계가 있다.

온라인에서 불특정 다수에게 설명하는 내용이기 때문이다.

신혼부부 상담을 해보면 비슷해 보여도 똑같은 경우가 거의 없다.

누구는 5년 전 전세보증금에 부모님 돈이 들어가 있고,

누구는 주식으로 자산을 불렸고,

누구는 부모님에게 이미 증여받은 돈이 있고,

누구는 한쪽 부모님이 사업을 하고 있고,

누구는 가족에게 빌린 돈이 있다.

같아 보이지만 전부 케이스가 다르다.

그러니 내가 말한 내용을 무조건 자기 상황에 그대로 대입하면 안 된다.

우선 여기까지 스스로 준비해보고, 애매한 부분만 전문가에게 확인받으면 훨씬 수월하다.

자, 다시 한번 보자.

15억 원짜리 아파트를 사기로 했다.

부대비용까지 포함해서 필요한 전체 자금을 계산했다.

부부 각자의 지분을 결정했다.

대출을 정했다.

각자의 근로소득과 투자자산을 정리했다.

전세보증금의 원래 자금출처도 확인했다.

부모님의 증여와 차용을 정리했다.

축의금과 생활비도 검토했다.

각각의 증빙을 준비했다.

그리고 실제 구입자금을 깔끔한 계좌에 모아 계약금, 중도금, 잔금을 지급했다.

이 정도까지 준비했다면 자금출처조사가 나온다고 너무 겁먹을 필요는 없다.

실무적으로 내가 자금출처 상담을 할 때 검토하는 것과 크게 다르지 않다.

신혼부부 치니들.

내 집 마련하느라 고생 많다.

결혼도 축하하고,

부디 준비 잘해서 좋은 집에서 행복하게 잘 살길 바란다.^^