38화. 3년 전 지원 받은 전세보증금 처리

3년 전 부모님이 이체해 준 1억, 지금 어떻게 해야 할까?

상담을 하다 보면 이런 경우가 정말 많다.

3년 전 전세를 얻으면서 보증금 4억 원 중 1억 원을 부모님이 보태줬다.

증여세 신고도 하지 않았고 별도의 차용증도 없다.

그런데 이제 전세보증금을 돌려받아 아파트를 사려고 한다.

이때 가장 많이 묻는 질문이 있다.

“3년 전에 부모님이 보내준 1억 원, 국세청이 알고 있을까요?”

결론부터 말하면 부모가 자녀에게 1억 원을 계좌이체했다고 해서 그 사실이 곧바로 국세청에 자동 통보되는 것은 아니다.

하지만 그렇다고 국세청이 계속 모르는 것도 아니다.

나는 이런 상담을 하면 국세청이 언제 알게 될 수 있는지부터 설명하고, 그다음 지금 이 돈을 어떻게 정리할지를 검토한다.

국세청은 언제 알게 될까?

첫 번째는 그 돈에서 이자나 배당소득이 발생하는 경우다.

부모에게 받은 돈을 예금이나 금융상품에 넣어 이자나 배당소득이 발생하면 금융회사가 관련 금융소득 자료를 과세관청에 제출한다.

소득이 많지 않은 자녀에게 상당한 금융자산과 금융소득이 생겼다면 그 재산이 어떻게 만들어졌는지 확인할 단서가 될 수 있다.

두 번째는 자녀가 고가의 부동산을 취득하는 경우다.

3년 전 전세보증금 4억 원 중 자기 돈은 3억 원이고 부모님이 1억 원을 보태줬다고 해보자.

3년 뒤 15억 원짜리 아파트를 구입하면서 전세보증금 4억 원을 자기 자금으로 사용한다.

자금출처를 확인하는 과정에서 이런 질문이 나올 수 있다.

“전세보증금 4억 원은 처음에 어떻게 마련했습니까?”

그러면 3년 전 부모님이 보내준 1억 원이 다시 등장할 수 있다.

세 번째는 부모님의 상속세 조사다.

상속세 조사는 사망 당시 남아 있는 재산만 보는 것이 아니다.

피상속인의 과거 금융거래와 상속인 등에 대한 사전증여 여부도 확인한다.

상속인에게 증여한 재산은 상속개시 전 10년 이내 증여분이 상속세 과세가액에 합산되는 문제가 있기 때문이다.

따라서 부모가 살아 있을 때 아무 문제가 없었던 1억 원이 몇 년 뒤 상속세 조사에서 확인되는 경우도 있다.

그러면 3년 전 1억 원을 지금 어떻게 해야 할까?

여기서부터가 실무다.

단순히

“지금이라도 증여세를 신고하세요.”

라고 끝내서는 안 된다.

3년 전 증여로 신고하면 증여 시기도 3년 전이다. 증여세가 발생한다면 가산세까지 같이 검토해야 한다.

그래서 나는 먼저 현재 시점에서 실제로 정리할 수 있는 방법이 있는지를 본다.

이 사례에서는 마침 전세계약이 끝난다.

전세보증금 4억 원을 돌려받는 시점이다.

나는 이 시점을 중요하게 본다.

전세보증금을 반환받을 때 과거 거래를 정리한다

전세보증금 4억 원을 반환받았다고 해보자.

3년 전 부모님이 지원했던 돈이 1억 원이다.

그렇다면 전세보증금을 반환받는 시점에 1억 원을 부모님에게 실제로 돌려주는 방법을 검토할 수 있다.

그러면 앞으로 집을 살 때 사용할 전세보증금은 4억 원이 아니라 내 돈 3억 원이 된다.

이게 중요하다.

전세보증금 4억 원을 그대로 새 아파트 취득자금으로 사용하면 그 4억 원이 어떻게 만들어졌는지를 설명하는 과정에서 3년 전 부모님의 1억 원이 다시 등장할 수 있다.

반면 전세보증금을 반환받으면서 부모 지원분 1억 원을 실제 반환하고 자기 자금 3억 원만 남겨놓으면 현재 주택 취득자금의 구성이 달라진다.

과거 부모 지원금과 앞으로 사용할 주택 취득자금을 한꺼번에 끌고 갈 필요가 없어진다.

부모님 돈이 다시 필요하면 새로 시작한다

그런데 집을 사려면 여전히 돈이 부족할 수 있다.

그렇다면 그때 부모님이 다시 등장하면 된다.

예를 들어 부모님에게 새로 2억 원을 차용한다고 해보자.

이때는 현재 날짜로 차용관계를 새로 만든다.

차용금액, 상환기간, 상환방법 등을 정하고 실제로 부모 계좌에서 자녀 계좌로 2억 원을 송금한다.

현재 세법상 금전 무상대출에 따른 이익이 연간 1천만 원 미만이면 증여재산가액에서 제외된다.

적정이자율을 연 4.6%로 계산하면 2억 원의 이자 상당액은 연 920만 원이다.

따라서 2억 원 정도의 부모·자녀 간 차용은 이자 상당액에 대한 증여세 문제 없이 무이자로 설계할 수 있다.

물론 이자에 대한 증여세가 없다는 것과 원금 2억 원이 실제 차용이라는 것은 별개의 문제다.

원금은 실제 차용이어야 하고 향후 상환도 이루어져야 한다.

자금처리는 더 중요하다

여기에서 실무적으로 하나 더 신경 써야 할 것이 있다.

과거 전세보증금 정산과 새로운 차용을 뒤섞지 않는 것이다.

전세보증금을 반환받아 부모에게 1억 원을 돌려주는 것은 과거 거래의 정산이다.

그 이후 부모에게 새로 2억 원을 빌리는 것은 현재 새로 발생한 차용이다.

나는 이런 경우 두 거래의 금융자료가 서로 뒤섞이지 않도록 관리하는 것을 중요하게 본다.

과거 전세보증금과 관련된 반환 거래와 새로운 차용은 별개의 거래로 처리하고, 각각의 계약과 입출금 내역도 구분해 두는 것이 좋다.

나중에 자료를 보더라도

“이 돈은 전세보증금 반환에 따른 정산이고, 이 돈은 주택 구입을 위해 새로 빌린 돈이다.”

라는 사실이 명확해야 하기 때문이다.

차용증 한 장보다 실제 자금처리가 더 중요하다는 말을 내가 자주 하는 이유도 여기에 있다.

3년 전 차용증을 지금 만드는 것보다 나은 방법이 있을 수 있다

많은 사람이 이런 상황에서 가장 먼저 생각하는 것이 있다.

“그럼 3년 전 날짜로 차용증을 하나 만들면 되지 않을까요?”

나는 그렇게 접근하지 않는다.

이미 3년이 지난 거래를 서류 한 장으로 설명하려고 하기보다는, 전세보증금을 반환받는 현재 시점에 실제 돈을 정리할 수 있다면 그 방법을 먼저 검토한다.

부모에게 돌려줄 돈은 실제로 돌려주고,

현재 주택 취득에 필요한 자기 자금만 남기고,

부모 지원이 다시 필요하다면 그때 새로운 증여나 차용으로 시작하는 것이다.

물론 과거 1억 원의 법적 성격이 반환만으로 소급해서 없어지는 것은 아니다.

그러나 앞으로 취득할 주택의 자금출처를 설계할 때 과거 전세보증금과 현재 부모 차용을 분리해 놓는 것은 상당히 중요한 실무적인 차이가 있다.

그래서 나는 이렇게 정리한다

3년 전 부모님이 전세보증금으로 1억 원을 보태줬다.

그리고 지금 전세계약이 끝나 새 집을 사려고 한다.

나는 무조건 과거 증여세부터 계산하지 않는다.

먼저 전세보증금을 반환받는 시점을 이용해 부모 지원분을 실제로 반환할 수 있는지를 본다.

반환할 수 있다면 반환한다.

그러면 새 집에 들어가는 전세보증금은 자기 자금 부분만 남는다.

그리고 부모 도움이 다시 필요하다면 현재 시점에서 새롭게 증여하거나 차용한다.

새로운 차용이라면 계약서부터 실제 송금, 향후 상환까지 처음부터 제대로 관리한다.

과거 돈은 정리하고, 새로 필요한 돈은 현재 시점에서 다시 설계한다.

이런 경우에는 세금 계산보다 실제 돈을 어떻게 처리하느냐가 먼저다.

그게 자금출처 상담에서 내가 가장 먼저 보는 부분이다.